คู่มือการโอนบ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษีอย่างไร

คู่มือการโอนบ้าน ผู้ใดกันกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จำต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ บ้าน แนะนำโฮมออฟฟิศ

มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆ วิลล่าภูเก็ต

หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานละเว้นภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ บ้านจัดสรร

ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดลง Phuket Villa

อย่างไรก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าจารีตแล้วก็ค่าใช้สอยที่นานับประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากได้โอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตมากแค่ไหนรวมทั้งมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิลล่าในป่าตอง

คู่มือการโอนบ้าน

กรณีโอนโดยชูให้พี่น้อง

ถ้าหากอยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จะต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเกี่ยวเนื่องยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล

1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านวิลล่าภูเก็ต

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต

สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการงดเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือคนไม่ใช่น้อย แต่ละคนควรมีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ที่พัก หาดป่าตอง

แม้เกินที่ระบุ ต้องเสียภาษีอากร 5% ของราคาอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น ดังเช่น หากบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินราคา 25 ล้านบาท ให้ลูก

จะได้รับการงดเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่ว่าจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ

คู่มือการโอนบ้าน

2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย

แม้ลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงบัญชีการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%

3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย

ถ้าหากผัว-เมีย จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%

คู่มือการโอนบ้าน

4. กรณีโอนให้ญาติโกโหติกา

วงศ์วาน ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย แม้มิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายโลหิตแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%

นอกจากนั้นสำหรับเพื่อการโอนทุกกรณียังมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆอีก อย่างเช่น ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

กรณีโอนมรดก

หากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าเกิดผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ครอง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าหากเป็นวงศ์วาน ลูกเลี้ยง จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน

ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าจารีตอื่นๆเพิ่มอีกน้อย อย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าขึ้นทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท

แต่ กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจึงควรเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้

– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ควรต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น ยกตัวอย่างเช่น

หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท หมายคือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท

– ถ้าหากผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% ดังเช่นว่า

ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท

– หากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียขึ้นทะเบียนถูกตามกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร

กรณีโอนสำหรับในการซื้อ-ขาย

การซื้อ-ขายบ้านรวมทั้งที่ดิน ไม่ว่ากับพี่น้อง หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับในการโอน 5 อย่างแบบเดียวกันทั้งปวง เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน

– ค่าจำท่วม

– ค่าอากรแสตมป์

– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ

– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ

สรุป

แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน