คู่มือการโอนบ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษีอย่างไร
คู่มือการโอนบ้าน ผู้ใดกันกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จำต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ บ้าน แนะนำโฮมออฟฟิศ
มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆ วิลล่าภูเก็ต
หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานละเว้นภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ บ้านจัดสรร
ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดลง Phuket Villa
อย่างไรก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าจารีตแล้วก็ค่าใช้สอยที่นานับประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากได้โอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตมากแค่ไหนรวมทั้งมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิลล่าในป่าตอง
กรณีโอนโดยชูให้พี่น้อง
ถ้าหากอยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จะต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเกี่ยวเนื่องยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านวิลล่าภูเก็ต
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการงดเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือคนไม่ใช่น้อย แต่ละคนควรมีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ที่พัก หาดป่าตอง
แม้เกินที่ระบุ ต้องเสียภาษีอากร 5% ของราคาอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น ดังเช่น หากบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินราคา 25 ล้านบาท ให้ลูก
จะได้รับการงดเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่ว่าจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย
แม้ลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงบัญชีการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย
ถ้าหากผัว-เมีย จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%
4. กรณีโอนให้ญาติโกโหติกา
วงศ์วาน ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย แม้มิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายโลหิตแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%
นอกจากนั้นสำหรับเพื่อการโอนทุกกรณียังมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆอีก อย่างเช่น ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
กรณีโอนมรดก
หากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าเกิดผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ครอง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าหากเป็นวงศ์วาน ลูกเลี้ยง จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าจารีตอื่นๆเพิ่มอีกน้อย อย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าขึ้นทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แต่ กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจึงควรเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ควรต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น ยกตัวอย่างเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท หมายคือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– ถ้าหากผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% ดังเช่นว่า
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– หากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียขึ้นทะเบียนถูกตามกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
กรณีโอนสำหรับในการซื้อ-ขาย
การซื้อ-ขายบ้านรวมทั้งที่ดิน ไม่ว่ากับพี่น้อง หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับในการโอน 5 อย่างแบบเดียวกันทั้งปวง เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน
– ค่าจำท่วม
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ
สรุป
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน