บ้านใหม่ให้เช่า เทคนิคทำสัญญาเช่าบ้านให้มัดใจผู้เช่า มาดูกันเลย!
บ้านใหม่ให้เช่า การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยก็เหมือนการทำธุรกิจทั่วไปที่ต้องหาวิธีมัดใจลูกค้าให้กลับมาซื้อของของเราอีก โดยในกรณีนี้ก็คือการต่อสัญญาเช่าบ้านนั่นเอง ดังนั้น การทำธุรกิจปล่อยเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดจึงไม่ได้เริ่มและจบที่การหาคนมาเช่าที่พักของเจ้าของธุรกิจเท่านั้น แต่ต้องเป็นผู้ให้เช่าที่ดี โดยต้องทำสัญญาเช่าบ้านที่ทำให้ผู้เช่าอยากตกลงเช่าบ้านและดูแลผู้เช่าในช่วงที่พักอาศัยอยู่ด้วย บ้านจัดสรร
วิธีการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่
ปัจจุบันมีการบังคับใช้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งมีข้อบังคับเพื่อให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติต่อผู้เช่าอย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น โดยผู้ให้เช่าจำเป็นต้องตกลงกับผู้เช่าและระบุในสัญญาเช่าบ้านด้วย ข้อบังคับที่สำคัญมีดังนี้
1. ทำสัญญาเช่าบ้านตามแบบกฎหมายเช่าบ้านฉบับใหม่
สัญญาเช่าบ้าน หรือที่เรียกเป็นภาษาอังกฤษว่า Lease agreement แบบใหม่มีข้อบังคับที่สำคัญคือ เจ้าของบ้านเช่าจะต้องร่างสัญญาโดยมีรายละเอียดครบถ้วนตามรายการต่อไปนี้ PHUKET VILLA
- ชื่อและที่อยู่ของเจ้าของกิจการบ้านเช่า
- ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
- ชื่อและที่ตั้งของบ้านหรืออาคาร
- รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของบ้านหรืออาคาร รวมถึงทรัพย์สินและเครื่องใช้ต่าง ๆ
- กําหนดระยะเวลาเช่า
- อัตราค่าเช่า
- อัตราค่าสาธารณูปโภค
- อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี)
- เงินประกัน
2. ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง
ก่อนหน้านี้ผู้ให้เช่าบางรายอาจเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแบบเหมาจ่ายหรือกำหนดเอง แต่ด้วยกฎหมายเช่าใหม่ การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าใช้จริง ๆ คือตามในใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา วิลล่าภูเก็ต
3. ไม่เข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า
ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะมีกุญแจสำรอง ก็ไม่ควรเข้าไปโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพราะนอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังอาจทำให้ผู้เช่ารู้สึกถูกรบกวน ไม่ปลอดภัย และไม่ได้รับความเคารพในเป็นส่วนตัวด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าบ้านว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถสามารถเข้าบ้านเช่าได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า
4. ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน
เดิมทีผู้ให้เช่าจำนวนมากมักเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือนและเก็บเงินประกัน 2-3 เดือน แต่ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้ ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น
ข้อมูลเพิ่มเติม : POOL VILLA, Phuket Villa for Sale, Villas Phuket, Phuket Property, PHUKET VILLA, POOL VILLA PHUKET, บ้าน
5. ไม่ล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า
หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า คุณจะไม่สามารถล็อกประตูหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ แต่มีวิธีดำเนินการที่ถูกต้องคือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่าจะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หรือหากผู้เช่าไม่ย้ายออก คุณก็สามารถฟ้องร้องได้
6. ไม่เปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลง
ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ
เทคนิคมัดใจผู้เช่าเพื่อให้ต่อสัญญาเช่าบ้าน
นอกจากการตกลงและทำสัญญาเช่าบ้านตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแล้ว การจะมัดใจผู้เช่ายังรวมถึงการแสดงไมตรีและความใส่ใจดูแลผู้เช่าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อแนะนำเกี่ยวกับการปฏิบัติต่อผู้เช่าดังนี้
1. ดูแลการย้ายข้าวของผู้เช่าในวันที่ผู้เช่าขนย้ายข้าวของมาที่บ้าน โดยคุณควรแจ้งและแนะนำผู้เช่ากับนิติบุคคล แนะนำผู้เช่าให้รู้จักกับเพื่อนบ้าน ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับการกิน การอยู่อาศัย และการเดินทางในพื้นที่ ตลอดจนต้อนรับอย่างอบอุ่นด้วยการ์ดหรือของขวัญน่ารัก ๆ
2. ดูแลบริเวณส่วนกลางให้สะอาดเสมอในกรณีที่คุณแบ่งให้เช่าเป็นห้อง ๆ หรือมีหลายบ้านเช่าในพื้นที่ของคุณ
3. ปรังปรุงข้าวของเครื่องใช้ที่มาพร้อมกับบ้านเช่าและข้าวของเครื่องใช้ส่วนกลางให้มีคุณภาพดีเสมอ เช่น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ อุปกรณ์ Wi-Fi
4. แสดงอัธยาศัยที่ดีกับผู้เช่า เช่น ทักทายเมื่อเจอกัน พูดคุยด้วยความสุภาพ หรือซื้อของมาฝากเป็นครั้งคราว
5. หากผู้เช่าแจ้งว่ามีสิ่งใดในบ้านชำรุด ให้ตรวจสอบและซ่อมแซมทันที โดยผู้ให้เช่าควรเป็นผู้จ่ายค่าจ้างให้คนที่มาซ่อมหากการชำรุดนั้นไม่ได้เกิดจากการที่ผู้เช่าใช้งานไม่เหมาะสม
6. รับสายเรียกเข้าทางโทรศัพท์ทันทีหรือโทรกลับหากมีสายที่ไม่ได้รับ เนื่องจากผู้เช่าอาจโทรมาเพื่อสอบถามข้อมูลหรือขอความช่วยเหลือ
7. อำนวยความสะดวกในการติดต่อช่องทางอื่น เช่น อีเมลและ Line
8. เสนอตัวตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้านทุกครั้งที่มีการต่อสัญญาเช่าบ้าน
9. แสดงความใส่ใจและสร้างความประทับใจในโอกาสสำคัญ เช่น ส่งการ์ดอวยพรวันเกิดทาง Line มอบการ์ดหรือของขวัญในวันปีใหม่หรือวันสงกรานต์ เป็นต้น
จากที่กล่าวมา จะเห็นได้ว่าการเป็นเจ้าของบ้านเช่าที่ดีนั้นไม่ใช่เรื่องยากเลย แม้อาจต้องลงทุนเวลา เงิน และกำลังกายบ้าง แต่การรักษาผู้เช่าให้ต่อสัญญาเช่าบ้านได้นั้นก็นับว่าคุ้มค่า พร้อมเป็นการสร้างชื่อเสียงในธุรกิจปล่อยเช่าของคุณอีกด้วย invest in phuket property
10 ข้อควรมีในสัญญาเช่าบ้าน
สำหรับเจ้าของบ้านมือใหม่ที่กำลังต้องการ ปล่อยเช่าบ้าน ปล่อยเช่าคอนโด นอกจากการ ลงประกาศบ้าน เพื่อหาผู้เช่าแล้ว อีกสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ สัญญา บ้านใหม่ให้เช่า ที่เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าตลอดระยะเวลาเช่าและมีผลตามกฎหมาย การมีสัญญาเช่า ยังช่วยปกป้องสิทธิให้กับทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าเช่นกัน
บ้านไฟน์เดอร์ หยิบยกเอา 10 ข้อสำคัญที่คุณควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย
1. ข้อมูล “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า”
ในสัญญาเช่าบ้าน หรือ เช่าคอนโด ควรระบุ ชื่อ นามสกุล เลขบัตรประจำตัวประชาชน และภูมิลำเนา ของทั้งเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่า และ ผู้เช่าทั้งหมด
ถ้าเป็นไปได้ ในสัญญาเช่าควรระบุบุคคลเช่าที่มีอายุมากกว่า 20 ปี ทุกคนที่อาศัยเป็นผู้เช่าไว้ในสัญญา ทั้งนี้ ก็เพื่อให้ผู้เช่าทุกคนมีส่วนรับผิดชอบ ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเหมือนกัน รวมถึงการจ่ายเงินค่าเช่าด้วย
ที่สำคัญทำให้แน่ใจว่า ในสัญญามีการระบุถึง “ผู้เช่าและบริวาร” ในการปฏิบัติตามข้อกำหนด เพื่อให้ข้อปฏิบัติในสัญญาเช่า ใช้ได้กับ บริวารของผู้เช่า นั่นคือ ญาติหรือเพื่อนของผู้เช่าที่อาจเข้ามาอยู่ในบ้านที่ให้เช่าด้วย และผู้ให้เช่าก็ยังสามารถไล่บุคคลที่ไม่ได้อยู่ในสัญญาเช่าออกจากพื้นที่ กรณีที่ผู้เช่าปล่อยเช่าช่วงโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมได้เช่นกัน
2. ข้อมูล “ทรัพย์ที่ให้เช่า”
ในสัญญาเช่าบ้าน ต้องระบุ “ทรัพย์สิน” ที่ให้เช่า นั่นคือ “บ้าน” หรือ “คอนโด” โดยต้องระบุให้ชัดเจนว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน เช่น บ้านเดี่ยว 2 ชั้น หรือ ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น หรือ ห้องชุดคอนโด โดยระบุทั้ง บ้านเลขที่ (เลขที่ห้อง) ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด ให้เรียบร้อยด้วยเช่นกัน
หากทรัพย์ที่ให้เช่า มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ ในสัญญาเช่าควรระบุ เฟอร์นิเจอร์ในแต่ละห้อง รวมถึงจำนวนกุญแจที่ให้ไว้กับผู้เช่าด้วยเช่นกัน ถ้าคุณต้องการให้ละเอียดมากขึ้น ก็อาจปริ้นท์รูปถ่ายสภาพบ้านก่อนผู้เช่าเข้าอยู่แนบในสัญญาได้ด้วยเช่นกัน
3. จุดประสงค์ในการเช่า
การเช่าบ้าน เช่าคอนโด ส่วนใหญ่แล้ว มักจะเป็นการเช่าเพื่อ “อยู่อาศัยเท่านั้น” ในสัญญาเช่าบ้าน ก็ควรระบุไว้ให้ชัดเจน นอกจากนี้ ผู้ให้เช่ายังสามารถกำหนดจำนวนคนเข้าพักอาศัยในบ้านได้อีกด้วย เช่น บ้านอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 5 คน หรือ อยู่อาศัยเฉพาะผู้ที่มีรายชื่อในสัญญาเท่านั้น
หากจุดประสงค์เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจ ก็ต้องระบุในสัญญาเช่าอย่างละเอียดว่า เป็นธุรกิจประเภทไหนด้วยเช่นกัน
4. ระยะเวลาในการเช่า
ข้อสัญญานี้ ควรระบุระยะเวลาเช่า เช่น 1 ปี 3 ปี และระบุ วัน เดือน ปี ที่เริ่มต้นในการเช่า จนถึง วัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า (นับเป็นวันสิ้นสุดสัญญาเช่า) โดยปกติแล้วสัญญาเช่าจะเป็นรายเดือน เว้นเสียแต่ว่า เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ให้เช่ากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น phuket villa for sale
5. รายละเอียดค่าเช่า และค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ในสัญญาเช่า ต้องระบุ
- ค่าเช่าต่อเดือน ไว้อย่างชัดเจนทั้งตัวเลขและตัวหนังสือ พร้อมช่องทางการจ่ายค่าเช่า เช่น รายละเอียดบัญชีผู้ให้เช่า และกำหนดระยะเวลาในการจ่ายค่าเช่า เช่น ทุกวันที่ 1 ของเดือน หรือ ภายในวันที่ 5 ของเดือน เป็นต้น ทั้งนี้ หากการทำสัญญาเกิดขึ้นก่อนวันที่เริ่มต้นเช่า ในสัญญาอาจระบุถึง จำนวนค่าเช่าล่วงหน้าก่อนการเข้าอยู่ (ไม่เกิน 1 เดือน) เป็นต้น
- ค่ามัดจำ/เงินประกัน เพื่อป้องกันไม่ให้มีปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในภายหลัง ในสัญญาเช่าต้องระบุจำนวนเงินไว้อย่างชัดเจน (อย่าลืมว่าต้องเก็บในอัตราที่กฎหมายกำหนด) และระบุว่าคุณในฐานะผู้ให้เช่า อาจนำเงินมัดจำนี้ไปใช้เมื่อเกิดปัญหาอะไรขึ้น (เช่น หากเกิดความเสียหายของทรัพย์สินให้เช่า) และผู้เช่าไม่สามารถนำไปใช้ได้ (เช่น ผู้เช่าไม่สามารถใช้เงินมัดจำเป็นค่าเช่างวดสุดท้าย) รวมถึงกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าจะได้เงินมัดจำคืน เมื่อผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลงอะไรบ้าง
- ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าโทรศัพท์ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาเช่า ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ และมีวิธีการชำระเงินอย่างไร
- ค่าซ่อมแซม หากผู้ให้เช่าไม่อยากจะต้องมากุมหัวกับค่ามัดจำไม่พอค่าซ่อมแซมความเสียหายที่ผู้เช่าก่อ คุณควรระบุ ขอบเขตความรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมอะไรบ้างที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากเกิดจากการใช้งานอย่างประมาทของผู้เช่าเอง หรือเพื่อรักษาบ้านให้สะอาดเรียบร้อย
6. กฎระเบียบ ข้อกำหนดอื่นๆ
ในส่วนข้อกำหนดอื่นๆ ผู้ให้เช่าควรระบุให้เรียบร้อยในสัญญาเช่าบ้านด้วยเช่นกัน
- การรักษาทะนุบำรุงทรัพย์ให้เช่า
ในสัญญาควรระบุว่า ผู้เช่าควรดูแลรักษาทะนุบำรุง ทรัพย์สินเช่า อย่างวิญญูชนพึงกระทำ หากผู้ให้เช่าไม่อนุญาตให้มีการต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตัวบ้าน ก็ควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา
- การปฏิบัติตนของผู้เช่า
ในสัญญาเช่าควรมีข้อกำหนดที่ระบุอย่างชัดเจน ถึงพฤติกรรมต้องห้าม เช่น การส่งเสียงดังในยามวิกาล การกระทำผิดต่อกฏหมาย เป็นต้น
- สัตว์เลี้ยง
หากว่า คุณในฐานะผู้ให้เช่า ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ควรระบุอย่างชัดเจนในสัญญา หรือหากคุณอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ก็สามารถระบุได้ถึงจำนวนสัตว์เลี้ยงที่ผู้เช่าสามารถเลี้ยงได้ หรือกำหนดประเภทสัตว์เลี้ยงที่ไม่สามารถเข้าอยู่ได้ เช่น สุนัขขนาดใหญ่ เป็นต้น
7. สิทธิในการเข้าพื้นที่ทรัพย์ให้เช่า
พ.ศ. นี้ ผู้ให้เช่าหลายคนทราบดีว่า การเข้าไปยังทรัพย์สินให้เช่า โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า เข้าข่าย “การบุกรุก” ดังนั้น เพื่อป้องกันการทำผิดกฎหมายของผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่าควรระบุชัดเจนถึงสิทธิของผู้ให้เช่าในการเข้าพื้นที่ให้เช่า เช่น เข้าไปเพื่อซ่อมแซม หรือกำหนดระยะเวลาที่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า ก่อนผู้ให่เช่าเข้าพื้นที่
8. ข้อปฏิบัติหากผิดสัญญา
เรื่องการผิดสัญญาเช่าก็เป็นหัวข้อสำคัญในสัญญาเช่า ที่ทั้งผู้ให้เช่า และผู้เช่า ควรอ่านให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากันในภายหลัง การผิดสัญญาเช่า เช่น ผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำได้ทั้งหมด หรือ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินมัดจำหรือเงินประกันทันที หลังจากตรวจสอบทรัพย์ให้เช่าแล้ว หรือ ค่าปรับรายวันเมื่อผู้เช่าล่าช้าในการจ่ายค่าเช่า เป็นต้น
9. การต่อสัญญา
สัญญาเช่าบ้าน หรือ เช่าคอนโด ส่วนใหญ่มักเริ่มต้นขั้นต่ำ 1 ปี แต่ทั้งนี้ก็สามารถปรับเปลี่ยนระยะเวลาในการเช่าได้ตามตกลงกัน ซึ่งในสัญญาเช่า ควรระบุอย่างชัดเจน ว่า ระยะเวลาในการบอกไม่ต่อสัญญาคือกี่วันก่อนหมดสัญญา (ส่วนใหญ่ควรแจ้งไม่ต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่าก่อนหมดสัญญาภายใน 30-45 วัน) และต้องบอกให้มีหลักฐานชัดเจน
และหากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่า ควรทำอย่างไร เช่น หากผู้เช่าต้องการต่อสัญญา ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนหมดสัญญา เป็นต้น
10. เอกสารแนบสัญญา
สัญญาเช่า ต้องมีไว้สองฉบับ ลงลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย มอบให้ผู้เช่าและเก็บไว้ที่ผู้ให้เช่า ฝั่งละหนึ่งฉบับ โดยควรมีสำเนาบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า และผู้เช่าขีดฆ่า “ใช้สำหรับทำสัญญาเช่าบ้าน…” เป็นต้น และลงรับรองสำเนาถูกต้อง พร้อมลายเซ็น แนบไว้ท้ายสัญญาด้วย
บทความที่น่าสนใจ บ้านใหม่พร้อมขาย บ้านโมเดิร์น2ชั้น บ้านโมเดิร์น ขายทาวน์เฮ้าส์ ซื้อบ้านภูเก็ต ซื้อบ้าน ขายบ้านภูเก็ต ddproperty ขายบ้าน บ้านมือสอง
อ่านต่อเพิ่มเติม แบบบ้าน , Villas Phuket , รีวิวบ้าน , phuket propert , บ้านเดี่ยว , POOL VILLA , บ้านจัดสรร , PHUKET VILLA , วิลล่าภูเก็ต , วิลล่าภูเก็ตที่ขาย , วิลล่าภูเก็ตป่าสัก , วิลล่าราคาถูกภูเก็ต , ซื้อวิลล่า ภูเก็ต , Villas in Pasak. Villas Phuket. SALE VILLA. POOL VILLA PHUKET. Cheap Villas in Phuket. Sale Villas Phuket (RU).POOL VILLA