ขายบ้านภูเก็ต

ขายบ้านภูเก็ต 5 วิธีขายบ้านให้ได้ราคาดี และขั้นตอนการปิกการขายบ้าน

ขายบ้านภูเก็ต ขายบ้าน ซื้อบ้าน ในปัจจุบันไม่ได้มีเฉพาะบ้านใหม่เท่านั้น เพราะยังมีบ้านมือสองประกาศขายด้วย โดยบ้านมือสองอาจหมายถึงบ้านเก่าที่อยู่มานานหลายปีหรือบ้านใหม่ที่ประกาศขายเพราะเจ้าของไม่สามารถผ่อนต่อได้ก็มีเช่นกัน ดังนั้นควรศึกษาข้อแนะนำการขายบ้านให้ได้ราคาดีก่อนคิดจะขายบ้านของคุณค่ะ บ้านจัดสรร

1. ประเมินราคาบ้านให้ถูกต้อง

ขายบ้านภูเก็ต บางครั้งอาจจะต้องยอมขายในราคาที่เท่าทุนหรือขาดทุนจากราคาเต็มที่เคยซื้อ เพราะบ้านเก่า มีผู้พักอาศัยเข้าใช้งานแล้ว หรือมีอายุมากย่อมเกิดการเสื่อมสภาพตามระยะเวลา จึงทำให้มูลค่าของบ้านลดลง ดังนั้นก่อนคิดจะขายบ้านก็ควรประเมินราคาบ้านให้เหมาะสมกับสภาพบ้าน รวมทั้งประเมินราคาขายให้ใกล้เคียงราคาในท้องตลาดหรือพื้นที่ที่อยู่ใกล้เคียง

2. พิจารณากลุ่มผู้ซื้อ

ใครๆ ก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีกำลังและความสามารถซื้อบ้านได้ ผู้ขาย ควรพิจารณาให้ดีว่าบ้านที่ต้องการขาย กลุ่มผู้ซื้อเป็นแบบใด เพราะเมื่อทราบกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายที่แน่ชัดแล้ว ก็สามารถกำหนดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย รวมทั้งรู้วิธี รู้แหล่งประกาศขายที่กลุ่มผู้ซื้อเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

3. ศึกษาระเบียบการและรายละเอียดสัญญาต่างๆ

การประกาศ ขายบ้านภูเก็ต มือสองย่อมมีเรื่องของระเบียบการ กฎหมาย และการทำสัญญาต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง ควรศึกษารายละเอียดที่จำเป็นให้ดี เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวงจากช่องว่างทางกฎหมาย และลดการกดราคาที่เกินควร

4. คำนวณค่าใช้จ่ายให้รอบคอบ

เมื่อประกาศขายบ้านมือสองอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าโอนกรรมสิทธิ์หลังการขาย อาทิ ค่าโฆษณา ค่านายหน้า หรือแม้แต่ค่าบำรุงรักษา การคำนวณค่าใช้จ่ายให้รอบคอบจะช่วยวางแผนด้านค่าใช้จ่าย และสามารถประเมินการขาดทุน – ได้กำไรจากการขายบ้านได้สะดวกยิ่งขึ้น

5. ปรึกษานักขายมืออาชีพ

ในปัจจุบันบริษัทตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทเพิ่มขึ้นในแวดวงการซื้อขายบ้าน การปรึกษาหรือเลือกใช้บริการจากนักขายมืออาชีพเหล่านี้ จะช่วยประหยัดเวลาและรับประกันได้ว่าการขายบ้านจะเป็นไปอย่างเรียบร้อย เพราะมืออาชีพจะช่วยดูแลการขายบ้านตั้งแต่ต้นถึงจบกระบวนการ เช่นหาข้อมูลข่าวสารในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาวะความต้องการตลาด ราคาบ้านในละแวกเดียวกัน กลุ่มเป้าหมาย การเข้าถึงลูกค้าที่สนใจบ้านการเจรจาต่อรอง การปิดการ ขายบ้านภูเก็ต การทำสัญญา รวมทั้งการติดต่อกับเจ้าหน้าที่ราชการ แต่การใช้บริการนายหน้าก็มักจะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นหรือสินน้ำใจเล็กๆ น้อยๆ ด้วยเช่นกัน

ข้อมูลเพิ่มเติม : POOL VILLA, Phuket Villa for Sale, Villas Phuket, Phuket Property, PHUKET VILLA, POOL VILLA PHUKET, บ้าน

5ขั้นตอนปิดการขาย

แม้การจัดแต่งอสังหาริมทรัพย์ให้สวยถูกใจในทำเลที่ดีอาจจะช่วยสร้างความประทับใจให้กับผู้ซื้อ แต่การปิดการขายให้ได้ราคาที่ดีที่สุดอยู่ที่ “เจรจาดีมีชัยไปกว่าครึ่ง” ในทางตรงกันข้าม หากเราไม่ได้มีการเตรียมความพร้อมด้านการเจรจาที่ดีเพียงพอ เราอาจจะเพลี่ยงพล้ำจำใจขายบ้านไปในราคาที่ต้องรู้สึกเสียดายภายหลัง

แล้วจะทำอย่างไรให้เราสามารถเจรจาได้แบบคล่องแคล่วประดุจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มือโปร แค่ทำตามขั้นตอน 5 เทคนิคการพูดขาดบ้านเหล่านี้แล้วรับรองว่าความสำเร็จอยู่ไม่ไกลแน่นอน

1.เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน

การขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์สักหนึ่งชิ้น ไม่ว่าจะเป็นการขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดฯ ตึกแถว ไม่ใช่เรื่องง่ายที่นึกอยากจะขายก็สามารถขายได้เลย การขายที่ดีจะต้องมีความเตรียมพร้อม มีการปรับปรุงแก้ไขที่อยู่อาศัยให้ดูดีก่อนเพื่อเพิ่มมูลค่าในการขาย และช่วยสร้างความประทับใจกับผู้ซื้อ ซึ่งจะมีรายการอะไรที่ต้องเตรียมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ บ้างไปดูกัน

รายการเตรียมความพร้อมก่อนขายบ้าน

1.1 มีการใช้บริการนักประเมินราคาให้มาตีราคาบ้านเพื่อเตรียมสำหรับขาย

หากเป็นบ้านมือสอง คอนโดฯ มือสองที่มีอายุการอยู่อาศัยมาพอควร นอกจากราคาตลาดแล้วควรให้นักประเมินมาประเมินราคาคร่าวๆ เพื่อเป็นฐานในการตั้งราคาที่ถูกต้อง

1.2 ไม่ต้องการขายบ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และได้ย้ายเฟอร์นิเจอร์ออกไปแล้ว

ก่อนจะทำการปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน คอนโดฯ ก็ควรย้ายเฟอร์นิเจอร์ออกจากบ้านให้หมดเพื่อความสะดวกในการเตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ

1.3 รวบรวมรายชื่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไว้สำหรับช่วยหาผู้สนใจซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว

หนึ่งในวิธีเตรียมความพร้อมและเป้นช่องทางที่ทำให้บ้านขายง่ายขึ้น ก็คือการอาศัยความสามารถของตัวแทนฝากขายเพื่อค้นหาผู้สนใจ

1.4 ทำความสะอาดบ้าน คอนโดฯ ให้เรียบร้อย

ขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรพลาดเลยก้คือการทำความสะอาดบ้าน ทำความสะอาดคอนโดฯ ให้ดูใหม่อยู่เสมอ สิ่งนี้จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณดูดีและขายออกง่ายขึ้น PHUKET VILLA

1.5 ลอกวอลเปเปอร์ที่ติดผนังไว้ออกจนหมดทุกซอกทุกมุม

การลอกวอลล์เปอร์ที่มีอายุการใช้งานนาน ๆ แล้วออกเป็นการเตรียมงานผนังขั้นตอนแรกเพื่อที่จะไปสู่การทาสีผนังใหม่ทำให้บ้าน และคอนโดฯ ดูใหม่อยู่เสมอ

1.6 ทาสีผนังและกำแพงบ้านใหม่เรียบร้อย

ส่วนใหญ่การทาสีผนังใหม่จะเลือกใช้สีพื้น ๆ อาทิ สีขาวเป็นต้น นอจากจะทำให้ให้การเตรียมความพร้อมก่อนขายบ้านดูง่ายแล้ว หลังเสร็จงานผนังบ้านจะดูเหมือนใหม่ด้วย

1.7ทำการตรวจสอบความเรียบร้อยของกลอนประตู ลูกบิดประตู แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ฝักบัว หลอดไฟ

อุปกรณ์ไฟฟ้า งาน Built – In ภายในบ้านไม่ควรรื้อถอนและนำออกมาด้วย เพราะจะทำให้ส่วนประกอบอื่นๆ อาทิ ผนัง ฝ้า เพดานเสียหาย และทำให้บ้านดูไม่สวย

1.8 ทำการขจัดปัญหาแมลงรบกวน ประเภท มด ปลวก

ปัญหาเรื่องแมลง มด ปลวก ผู้ขายส่วนใหญ่มักจะละลาย แต่รู้หรือไม่ปัญหาเหล่านี้หากเกินภายหลังจากได้มีการซื้อขายและก็จะเป็นกรณีพิพาท เกิดปัญหากันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย และไม่ใช่เรื่องที่ดีแน่ ๆ สำหรับการซื้อขายบ้าน

1.9 ตกแต่งสวนและบริเวณบ้านให้เรียบร้อยสวยงาม

นอกจากภายในของตัวบ้าน ตัวอาคาร ตัวห้องแล้ว ภายนอกบริเวณของอสังหาฯ ที่จะขายก็ควรทำการปรับทัศนียภาพให้สวยด้วย ไม่ว่าจะเป็นสวน บ่อ รั้วบ้าน กำแพงบ้าน สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านได้

1.10 ทำกุญแจสำรองไว้สำหรับตัวแทนอสังหาฯ พาผู้สนใจซื้อเข้าชมบ้าน 

หากผู้ขายทำการฝากขายกับตัวแทนอสังหาฯ อย่าลืมปั๊มกุญแจสำรองเอาไว้เพื่อให้ตัวแทนเป็นผู้จัดการพาคนที่สนใจเข้ามาชมบ้าน ชมคอนโดฯ

1.11 ทำแบบฟอร์มรายละเอียดค่าใช้จ่ายสำหรับการเตรียมการขายบ้าน

เมื่อปรับปรุงซ่อมแซมบ้านเรียบร้อยแล้ว อย่าลืมเช็กลิสค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้วนำไปคิดกับต้นทุนของราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะตั้งราคาขายให้มีกำไรเกิดขึ้นไม่เสียเปรียบผู้ซื้อ

1.12ทำการสำรองห้องพักสำหรับสมาชิกครอบครัวที่อาศัยร่วมกัน

ขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะขายบ้านก็คืออย่าลืมหาที่พักพิงใหม่ หรือ ที่พักสำรองระหว่างขายบ้าน การขายบ้านให้ได้ราคาและออกเร็วผู้ขายไม่ควรอยู่อาศัยภายในบ้านพร้อม ๆ กับการขาย

ขั้นตอนในการเตรียมพร้อมในการขายบ้าน คอนโดฯ อาทิ การปรับปรุง ซ่อมแซม แก้ไขก่อนจะขายบ้าน ขายคอนโดฯ เหล่านี้เองถือเป็นขั้นตอนแรกที่คนที่คิดจะขายบ้าน ขายคอนโดฯ ต้องทำเป็นอันดับแรก หากไม่มีการเตรียมความพร้อมก่อนการขายนี้ นอกจากราคาของบ้านที่เป็นมือสอง คอนโดมือสองจะตกแล้ว ยังทำให้ขายออกยากอีกด้วย วิลล่าภูเก็ต

2.ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ก่อนตั้งราคาขาย

รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก

ค่าธรรมเนียมและภาษี ถือเป็นหนึ่งค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป จนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็น จนทำให้การซื้อขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ขาดทุนได้หลังเสียค่าธรรมเนียมและภาษีไปแล้ว

HIGHLIGHTS

• ราคาประเมินและราคาซื้อขาย คือ ราคาที่จะนำไปคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องจ่าย
• นอกจากค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินผู้ขายจำเป็นต้องเสีย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง

วันนี้ DDproperty ชวนคุณมาทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเรื่อง แต่ก่อนที่จะไปเรื่องของค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ ต้องเข้าใจคำว่า “ราคาประเมิน” กับ “ราคาตลาด”

เนื่องจากราคาทั้งสองอย่างนี้จะนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้

ราคาประเมิน คือ ? 

• ราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ  เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี  ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้  แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า 

 
ราคาตลาด คือ ?

• ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา  ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนกัน

1. ค่าธรรมเนียม 2%

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใด ๆ และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระ 1% และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่า ๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ค่าอากร 0.5%

ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5%

เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุก ๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด  ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี

สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559 โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาท กรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ 4 ปี

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29%

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 1,160,000 / 4

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 290,000 บาท

นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้ 

 เงินได้ 150,001 – 300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%

จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  290,000 บาท สามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้ 

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = 290,000 x 5%) = 14,500 บาท

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 14,500 x 4

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 58,000 บาท

ภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น  แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย invest in phuket property

3. วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ให้ไม่ขาดทุน

ตั้งราคาขายที่ดินอย่างไรไม่ให้ขาดทุน

ราคาซื้อขายที่ดินจะไม่ได้เป็นมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้น ๆ เพราะยังมีปัจจัยอื่น ๆ มาเกี่ยวข้อง ทำให้การตั้งราคาที่ดินเพื่อขายจะถูกเพิ่ม-ลด ทั้งในตัวที่ดินเองและโดยรอบพื้นที่ อีกทั้งยังมีเรื่องของอารมณ์ การต่อรองเข้ามาเกี่ยวข้องทำให้ที่ดินมีราคาต่ำกว่าที่ผู้ขายจะได้รับ

การซื้อขายที่ดินในปัจจุบัน มีปัจจัยที่เกี่ยวโยงกับมูลค่าทรัพย์สินมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาการซื้อขาย หรือเรื่องการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อผู้ขายแล้ว การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากัน

บางครั้งที่ดินอยู่ในละแวกเดียวกัน แต่ทำไมราคาขายต่อตารางวาถึงต่างกันลิบลับ ดังนั้นการตั้งราคาที่ดินให้ขายได้และได้ราคาที่เหมาะสมจึงต้องทราบข้อมูลเบื้องต้น และข้อควรรู้ในการตั้งราคา เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินเอง

1. หาข้อมูลเบื้องต้นจากราคาประเมิน

การหาข้อมูลจากราคาประเมินนี้ ไม่ใช่ว่าพอทราบราคาแล้วก็นำมาตั้งเป็นราคาขายเลยในทันที เพราะยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย โดยราคาประเมินจะเป็นจุดเริ่มต้นให้เราพอทราบราคาที่ดินของตัวเองในระดับหนึ่ง ซึ่งต้องแยกก่อนว่าราคาประเมินนั้นมีด้วยกัน 2 ประเภทด้วยกัน คือ

ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์

เราสามารถดูราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ประกอบในการตั้งราคาที่ดินได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินทุก ๆ 4 ปี

โดยรอบปัจจุบันยังคงใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 เนื่องจากมีการเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เป็นปี 2564 ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ถือเป็นราคากลางที่ใช้บ่งชี้มูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่ว่ามีราคาสูงหรือต่ำ และส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงที่จะปรับตัวตามราคาประเมิน

นอกจากนี้ ราคาประเมินที่ดินยังถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมของหน่วยงานราชการด้วยดังนี้ใช้ในกการเช็คราคาจากตรงนี้นั้น ส่วนใหญ่จะนิยมใช้เป็นข้อมูลประกอบขั้นต้นเท่านั้น เมื่อไปขายจริงจะบวกลบคูณหารสภาพแวดล้อมและภาษีที่ดินอีกที

ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันทางการเงิน 

ส่วนใหญ่การประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันการเงิน มักจะคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นหลัก แต่ก็นำข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย ซึ่งราคาที่ได้มักจะเป็นราคาในตลาด การประเมินตรงนี้ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนมูลค่าที่ดินได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์

แต่ทั้งนี้ อาจจะต้องดูที่ความพอใจของผู้ขายและเหตุผลอื่น ๆ ประกอบอีก เพราะการประเมินราคาจากตลาดอาจยังไม่ได้บวกความเจริญในอนาคตหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน

นอกจากข้อมูลเบื้องต้นในการประเมินราคาที่ดินแล้ว สิ่งสำคัญคือการดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบเพื่อที่จะเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาได้อย่างเหมาะสมบนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป

ยกตัวอย่างราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า ปรับเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ มากกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง ได้แก่ 

– รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 66% ซึ่งบริเวณนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาสแล้ว

– รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 34.8% 

– รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.8%

– รถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.7%

– รถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.6%

2. ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ปัจจุบันทำเลที่ตั้งของที่ดินมีส่วนสำคัญมากในการที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินแปลงนั้น ๆ หากที่ดินตั้งอยู่บนทำเลที่เป็น Prime Zone ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) หรือเป็นแหล่งท่องเที่ยว ราคาที่ดินก็จะขึ้นสูงมาก จนเรียกได้ว่ามองข้ามขั้นตอนการประเมินราคาจากกรมธนารักษ์และดูข้อมูลจากราคาในตลาดบวกลบกับข้อดีข้อเสียของที่ดินออกมาเป็นราคาได้เลย

ซึ่งข้อมูลที่กล่าวมาสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ว่าที่ดินตรงนี้สามารถซื้อไปทำธุรกิจระยะยาวได้อย่างแน่นอน ทั้งในแง่ของการปล่อยเช่าและเปิดกิจการของตัวเอง

นอกจากนี้ เรื่องของผังเมืองก็มีส่วนสำคัญ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมักจะมองภาพรวมไปที่การใช้ประโยชน์ของที่ดินและกฎหมายการสร้างอาคารสูง ซึ่งแน่นอนว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณผังเมืองที่สามารถสร้างตึกสูงได้ย่อมสามารถบวกราคาได้มากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในผังเมืองที่จำกัดความสูง

ซึ่งผู้ขายสามารถเช็คสีของผังเมืองได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทาง เส้นทางคมนาคมทั้งปัจจุบันและอนาคต อาทิ การขยายถนน  โครงการรถไฟฟ้า ตลอดจนการลงทุนเมกะโปรเจคต่าง ๆ ผู้ขายสามารถบวกค่าที่ดินจากตรงนี้ไปได้หากความเจริญเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคตค่อนข้างแน่นอน

3. ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “ที่ตาบอด” หรือพื้นที่ที่ไม่มีทางเข้า-ออก พัฒนาได้ยาก ซึ่งต่อให้อยู่บนทำเล Prime Zone ก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ นอกเสียจากผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของที่ติด ๆ กันด้านข้างและต้องการซื้อไว้เพื่อเพิ่มขนาดที่ดิน รวมไปถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับทำเลเสื่อมโทรมย่อมขายได้ยากและตั้งราคาได้ไม่สูงเท่าทำเลอื่น ๆ ในโซนเดียวกัน

ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาให้สูงกว่าได้

ส่วนในเรื่องของขนาดที่ดินเอง ก็ใช่ว่าที่ดินที่มีขนาดใหญ่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินขนาดเล็กในเรื่องของราคาต่อตารางวา เนื่องจากการซื้อ-ขายที่ดินขนาดใหญ่มีการใช้เงินทุนสูง เมื่อเกิดการซื้อ ราคาที่ดินต่อหน่วยตารางวาในปริมาณที่น้อยกว่าอาจมีราคาขายสูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ หากเจ้าของที่ดินมีการตกลงกับผู้ซื้อในกรณีแบ่งขายราคาต่อตารางวาก็จะมีมูลค่ามากกว่าขายที่ดินทั้งหมด phuket villa for sale

จะว่าไปแล้วก็คล้าย ๆ กับการซื้อของแบ่งขาย เปรียบเทียบให้เห็นง่าย ๆ เหมือนการซื้อลูกอมเม็ดเดียวในราคา 1 บาท แต่เมื่อซื้อเป็นแพ็คกลับได้ลูกอม 5 เม็ดในราคา 4 บาทนั่นเอง ซึ่งสุดท้ายก่อนทำการซื้อ-ขายนั้นหากที่ดินมีการปรับสภาพให้พร้อมพัฒนา เวลาขายน่าจะบวกราคาเพิ่มได้ดีกว่าที่ดินที่มีสภาพรกร้าง

4. ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่างๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ

• รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ

นอกจากนั้นประเภทของสิทธิการครอบครองที่ดินก็มีผลต่อการตั้งราคา โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นสิทธิการครอบครองแบบ ส.ค.1 (แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน) ย่อมสามารถตั้งราคาที่ดินได้ต่ำกว่าที่ดินที่เป็นสิทธิแบบ น.ส.3 และที่ดินแบบ น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ก็ย่อมการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ดินแบบครอบครองโฉนด ไล่ลำดับไป

โดยสามารถอ่านข้อมูลของเอกสารที่ดินฉบับต่าง ๆ ได้ที่นี่ รวมไปถึงกรณีที่ดินผืนนั้นมีภาระผูกพันของที่ดินอยู่ โดยส่วนใหญ่ที่ดินที่มีขนาดใหญ่ หากมีการเช่าเกิดขึ้นมักจะเป็นแบบระยะยาว ซึ่งในช่วงระยะเวลาการเช่าอาจจะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของจากการซื้อขาย ทั้งนี้ด้วยความที่ยังมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่สามารถเข้ามาใช้งานได้ทันที ผู้ขายก็ไม่สามารถตั้งราคาขายให้มากกว่าที่ดินที่ไม่ติดภาระได้

นอกจากราคาที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการซื้อของผู้ซื้อก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่ม-ลดมูลค่าที่ดิน หากผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไว อาจเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น ไหนจะเรื่องการต่อรองราคาจากผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมแล้ว ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหว รวมถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลา เพื่อโอกาสในการตั้งราคาที่ดิน

4. ขายบ้านยังไงให้ออกเร็ว

5 กลยุทธ์ขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา

การจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ อาคารพาณิชย์ ตลอดจนที่ดิน ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะการตั้งราคาขาย ผู้ขายควรรู้กลยุทธ์การตั้งราคา เพราะไหนจะเจอผู้ซื้อต่อ ไหนจะต้องเจียดเงินไปเสียค่าทำเนียม ค่าโอนฯ

HIGHLIGHTS

• ถ้าไม่รู้ว่าจะตั้งราคาขายอสังหาฯ อย่างไรให้ขายได้ราคา ให้ลองคิดว่าตัวเองเป็นคนซื้ออสังหาฯ ของตนเอง และลองมองความรู้สึกของผู้ซื้อว่าต้องการอะไร
• กลยุทธ์ที่ง่ายที่สุดสำหรับการขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา คือ การฝากขายอสังหาฯ กับนายหน้า หรือ ตัวแทนการขาย เพราะพวกเขาเหล่านี้มีความเชี่ยวชาญและเป็นมืออาชีพในการขายอสังหาฯ

แม้อสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนที่ได้เงินเป็นกอบเป็นกำจากการขายเพียงครั้งเดียว แต่กว่าจะขายให้ได้ราคาตามที่ต้องการอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่ใช้เงินจำนวนมาก หากต้องการขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้ได้ราคาที่วาดหวัง ลองงัดกลยุทธ์เด็ดขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

• สร้างความประทับใจแรกเห็น
• เช็กราคาทำเลใกล้เคียง
• ฝากขายอสังหาฯ
• โฆษณาขายบ้าน
• โปรโมชั่นดึงดูดใจ

5. วิธีปิดการขายบ้าน

5 ขั้นตอน ปิดการขายบ้านด้วยการเจรจา

“เจรจาดีมีชัยไปกว่าครึ่ง” ประโยคที่ควรท่องจำไว้สำหรับผู้ที่ต้องการขายอสังหาฯ ของคุณไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโดฯ เพราะแม้ว่าจะตกแต่งดีหรือสภาพบ้านพร้อมแค่ไหน แต่หากไม่มีเทคนิคการพูดขายบ้านระวังจะขายบ้านไม่ได้ในราคาดี!

แม้การจัดแต่งอสังหาริมทรัพย์ให้สวยถูกใจในทำเลที่ดีอาจจะช่วยสร้างความประทับใจให้กับผู้ซื้อ แต่การปิดการขายให้ได้ราคาที่ดีที่สุดอยู่ที่ “เจรจาดีมีชัยไปกว่าครึ่ง” ในทางตรงกันข้าม หากเราไม่ได้มีการเตรียมความพร้อมด้านการเจรจาที่ดีเพียงพอ เราอาจจะเพลี่ยงพล้ำจำใจขายบ้านไปในราคาที่ต้องรู้สึกเสียดายภายหลัง

แล้วจะทำอย่างไรให้เราสามารถเจรจาได้แบบคล่องแคล่วประดุจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มือโปร แค่ทำตามขั้นตอน 5 เทคนิคการพูดขาดบ้านเหล่านี้แล้วรับรองว่าความสำเร็จอยู่ไม่ไกลแน่นอน

5 เทคนิคการพูดขายบ้านที่จะช่วยให้ปิดการขายได้ไว 

• รวบรวมข้อมูล
• พิมพ์ข้อมูลให้ผู้ซื้อ
• รู้เขา รู้เรา
• รับมือกับคำติ
• ย้ำราคาเดิมที่ต้องการ

บทความอื่นที่น่าสนใจ ddproperty ขายบ้าน บ้านมือสอง โรงแรมภูเก็ต

อ่านต่อเพิ่มเติม แบบบ้าน , Villas Phuket , รีวิวบ้าน , phuket propert , บ้านจัดสรร , PHUKET VILLA , วิลล่าภูเก็ต , วิลล่าภูเก็ตที่ขาย , วิลล่าภูเก็ตป่าสัก , วิลล่าราคาถูกภูเก็ต , ซื้อวิลล่า ภูเก็ต , Villas in Pasak. Villas Phuket. SALE VILLA. POOL VILLA PHUKET. Cheap Villas in Phuket. Sale Villas Phuket (RU).POOL VILLA